Hulog sa housing loan, may refund?

Dear Atty. Acosta,

NAIS KO LAMANG pong magtanong kung puwede ko pang makuha iyong naihulog ko bilang equity sa pina-cancel kong housing loan. Nakawalong (8) buwan na po ako sa paghuhulog pero dahil sa financial problems ay minabuti ko nang ikansela kaysa mahirapan ako sa mga darating na panahon. Ang problema po, ang sabi ng developer ay hindi na raw maaaring maibalik sa akin iyong ibinayad ko na equity. Doon sa mga papeles na pinirmahan ko ay wala namang nakasaad na hindi maibabalik sa akin ang binayad ko kung sakaling aking ikansela ang pagbili. Subalit ayaw ng deve-loper na pagbigyan ang request ko para sa refund. Meron po ba tayong batas para rito? –Noel

 

Mahal kong Noel,

MAY BATAS NA tumutugon sa suliranin ng mga mamimili ng lupa at bahay o “real estate” sa pamamagitan ng “installment payment” o hulugan laban sa mga “developer” o nagtitinda ng lupa at bahay. Ang Republic Act No. 6552 (Realty Installment Buyer Protection Act) o mas kilala sa tawag na “The Maceda Law” ay isinabatas upang protektahan ang mga mamimiling  hindi nakapagbayad sa takdang oras laban sa mga hindi makataong kondisyon na inilalagay ng mga “developer” sa mga kontrata ng pagbili ng lupa at bahay.

Ayon sa Section 3 ng  R. A. 6552, kung ang mamimili ng lupa at bahay ay nakapagbayad na ng hindi bababa sa dalawang taon na “installments,” subalit hindi nakatupad sa pagbabayad ng mga sumunod na “installments” at ang kontrata ng bilihan ay nakansela, ang  mamimili ay may karapatan na makuha sa “developer” ang “cash surrender value” na nagkakahalaga ng 50% ng kabuuang hulog ng mamimili at karagdagang 5% kung nakapagbayad na ng lagpas 5 taon na “installments” ngunit hindi sosobra sa 90% ng kabuuang hulog ang maaaring maibalik sa mamimili.

Ayon sa iyong liham, ikaw ay nakapagbayad ng equity at 8 buwang hulog sa iyong housing loan. Samakatuwid, ang Section 3 ng R.A. 6552 ay hindi maaaring magamit bilang basehan upang ikaw ay makahingi sa “developer” ng refund sa kabuuang hulog mo.

Gayunpaman, ang Section 4 ng nasabing batas ay nagbibigay ng karapatan sa mamimili ng lupa at bahay  na nakapaghulog lamang ng hindi lalampas sa dalawang  taon na makapagbayad ng hulog na hindi pa nabayaran sa loob ng hindi hihigit sa 60 araw mula ng araw na dapat ay magbayad na. Ito ay ang “grace period.” Ito lamang ang karapatan ng isang mamimili na nakapaghulog ng hindi lalampas sa 2 taon at walang refund na nabanggit sa batas.

Maliban pa rito, wala kang nabanggit sa iyong liham kung may pagkakataon na ikaw ay hindi nakapaghulog sa iyong housing loan upang masakop ng R.A. 6552.

Sa isang banda, kung ang kontrata na inyong nilagdaan ng “developer” ay nagbibigay sa iyo ng karapatan na ikansela ang kontrata sa anumang dahilan o mag-“rescind,” maaaring may makuha kang refund ayon sa Article 1385 ng New Civil Code na nagsasaad na ang “rescission” ay nagbubunga ng obligasyon na ibalik ang mga bagay na sangkot sa kontrata pati na ang mga bunga at presyo o halaga nito kasama ang interes, subalit ang “rescission”  ay mangyayari lamang kung ang nanghihingi ng “rescission” ay may kakayahang ibalik ang nararapat niyang ibalik.

Sa pagkakataong wala sa inyong kontrata ang nasabing karapatan na magkansela o i-“rescind” ang  kontrata, ayon sa Article 1191 ng New Civil Code, ang pag-“rescind” ng kontrata ay nakapaloob sa “reciprocal obligations” kung ang isang partido sa kontrata ay hindi ginawa ang kanyang obligasyon. Ang kontratang pagbenta ng lupa at bahay ay isang halimbawa ng “reciprocal obligations.” Samakatuwid, noong ikaw ay pumasok sa kontratang housing loan, alam mong ikaw ay may obligasyon na magbayad ng karampatang buwanang hulog sa “developer.” Ang nasabing obligasyon ay hindi mo maaaring ipagsawalang-bahala sapagkat ang “developer” ay maaaring magtamo ng danyos sakaling hindi mo gagawin ang iyong obligasyon. Ayon pa sa Article 1191, ang partidong nagtamo ng danyos ang maaaring mag-“rescind” dahil sa tinamo niyang danyos at hindi ang partido na nagdulot ng danyos. Sa iyong kaso, ikaw ang kusang loob na humiling na ang kontrata ng housing loan ay makansela sapagkat ikaw ay nakakaranas ng “financial problems.” Ayon sa ating batas, ang nasabing dahilan ay hindi maituturing na legal na dahilan upang ikaw ay payagan na mag-“rescind” ng kontrata at mabigyan ng refund sapagkat walang nilalabag na obligasyon ang “developer.” Iba ang magiging sitwasyon kung ang dahilan ng pag-“rescind” ay dahil sa hindi pagsunod ng mga kondisyon ng “developer” sa kontrata.

Let us watch Atty. Persida Acosta at “PUBLIC ATORNI”, a reality mediation show every Thursday after Aksyon Journalismo at TV 5.

Atorni First
By Atorni Acosta

loading...

6 thoughts on “Hulog sa housing loan, may refund?

  1. Dear attorney acosta.
    Good morning poh.. Nais ko lng poh sna humingi ng payo sa inyo about sa nabili naming lote.. Matagal na poh kameng bayad at ilang taon na din poh ang lumipas. Hanggang ngayon poh ay Deed of sale pa rin ang pinanghahawakan namin at wala pa poh ang mismong title.. Anu poh bang maganda gawin para mapadali ang pag process na ma release na ang title. Ilang taon na din poh kc kame pinapaasa ng developer sa pg release n hanggang ngayon poh ay wla pa rin.
    At isa ko pa pong nais ilapit sa inyo ay about naman poh sa pagpapasukat. Sino poh b ang dapat managot sa pagpapasukat ng lote ang buyer o ang developer???. Sana poh ay matugunan ninyo ang aking nais malaman. Maraming maraming salamat poh. -Margie-

  2. Dear Atty. Acosta,

    Gusto ko pong humingi ng payo tungkol sa house and lot n nbli ko at kasalukuyang hnhlugan ang dp. ng nagpareserve po ako, ang sinbi sa akin ay 24 months sa dp.. bago ako. mgbyad sa pagibig.. ngunit pinasok. po nila agad ang loan application ko at naaprubhan agad. sinabihan ako ng staff ng developer n may posibilidad na mgsbay ang dp at pagibig ko. snbi ko nmn na hndi ako ngmamadali lumipat. at snbi ko rin sa staff ng deceloper na mhhrapan akong pgsbayin. bukod dun, mayron pa akong 8 month sa dp ko. ano po kya ang tamang gawin sa sitwasyon na to.

  3. Good day po. Nais ko po lamang magtanong. kami po ay may kumuha rin ng housing loan–in house po. (8months) na po kame nagbabayad ng down payment suppose last month  po sana maatapos sa downpayment. Nagkaroon po ng sakit yung kapatid ko at hindi na niya mai- maintain ang pagbabayad dahil po ng uundergo po siya medication at nawalan rin siya ng trabaho. Sa kanya po nakapangalanga yung at bahay bale ako yung (SPA) n iya. Nais niya po gumawa ng kasulatan sa develepor yung kalagayan niya po. Kung sakali po ba gumawa kami ng voluntary surrender  letter may ma refund pa po ba kami?  Salamat po

  4. Good day  po. Nais ko po lamang magtanong po tungkol sa housing loan. (8months) na kame nagkabagbayad ng equity nmin. Last month po sana matatapos na kame sa aming equity. suppose itong month po sana yung first amortization namin. Ako lamang po yung (SPA) ng kapatid ko sa kanya po nakapangalan yung bahay at lupa. nagkaroon po siya ng sakit at samakatuwid hindi nya na kayang i maintain bayaran yung housing loan dahil ng uundergo ko siya ng medication. Gayon pa man nais nya lamang gumawa ng sulat na i voluntary surrender  na lamang yung bahay at lupa sa developer.  Tanong ko lang po possible po ba na makakuha kami ng refund sa dahilan ng kalagayan po ng kapatid ko. Maraming Salamat. 

  5. Pano pag yung pinareserve po na house and lot ay hindi pa umaabot ng isang linggo at ito ay kinasela na nung buyer,.. makukuha pa rin po ba nung buyer yung resrevation fee po nya?

    Meron kasi ako kakilala na nag cancel nung reservation nya, at kukunin na lang nya yung reservation fee.. according dun sa broker di na raw pwede i kansela yung bahay at lupa at di na rin pwede i refund yung reservation,. so and desisyon sana ng kaibigan ko eh ilipat yung reservation nya sa ibang option na lang ng bahay at lupa,.. para di mabigat ang pagbayad , but according sa broker magbabayad daw uli ng panibagong reservation fee para dun sa pagpapalipat, kasi di na raw pwede i refund yung na-ibayad na.

    Now to make it worst dahil sa ganung sitwasyon tuluyan ng kinasela ng kaibigan ko yung pagkuha nya ng bahay,. at di nga lang maganda nagbanta yung broker na irereklamo yung kaibigan ko sa HR (Human Resource) na pinagtatrabahuhan nya..

    Meron po ba karapatan ang kaibigan ko makuha yung Reservation Fee nya at idemanda itong broker dahil sa ganung klaseng pagbabanta?

    Maraming Salamat po..

  6. Good day po..ask ko lang po sana kung paano ang computation ng refund kapag ikaw ay nakapaghulog na ng lampas two years sa iyong amortization sa pag-ibig..kasi yong account ng pinsan ko ay ibabuy-back na ng developer dahil po sa kadahilanang hindi sya nakapagbayad ng amortization sa loob ng walong buwan..last year po ganun din po hindi rin po sya nakapagbayan sa loob ng six months pero yon namn po ay nabayaran sa saktong panahon ng grace period naibinibigay ng pag-ibig sa kanya…pero nitong latest po niya na arrears ay natapos nalang po ang grace period hindi parin po niya nabayaran.Sumulat po ang taga pag-ibig sa developer na for buy back ang account niya at gusto na po ng developer na ibuy back ito.Ang sabi po sa pag-ibig more or  less nasa 500,000 na po ang naibayad niya kasama ang penalty, interest at sa insurances,,Ngayon po sabi ng developer na ang ererefund nila ay yong principal amount lang hindi kasama ang interest, penalty at insurance dahil ang mga yon daw po ay hindi naman na punta sa developer..Tama po ba yon attorney..

Leave a Reply

Your email address will not be published.